Vorsicht vor den Nachbarn beim Wohnungsverkauf
Gegen den Willen der Nachbarn läuft gar nichts. Was schon für das alltägliche Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, kann auch dann noch zutreffend sein, wenn Sie wieder ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen wollen. Der § 12 Wohnungseigentumsgesetz sichert der Eigentümergemeinschaft in vielen Fällen ein Mitspracherecht, wenn eine Wohnung veräußert werden soll.
Diese Regelung – auch als Veräußerungsbeschränkung bezeichnet – gibt der Gemeinschaft der Eigentümer ein Rechtsmittel in die Hand, um sich vor unliebsamen neuen Miteigentümern zu schützen. Für Verkäufer bedeutet das: Obwohl die Wohnung ihr alleiniges Eigentum ist, bedarf es für einen Verkauf häufig der Zustimmung sowohl der Hausverwaltung als auch der anderen Eigentümer.
Warum dürfen andere Eigentümer mit über Ihren Wohnungsverkauf entscheiden?
Nehmen wir an, Sie haben ein sehr hohes Kaufangebot von einem sehr solvent wirkenden Geschäftsmann erhalten. Bei etwas näherer Prüfung stellt sich jedoch heraus, dass Ihr Kaufinteressent ein Bordellbesitzer ist. Die Vermutung, dass er auch ihre Wohnung zukünftig zu diesem Zweck nutzen möchte, ist nicht gerade abwegig. Ihnen als Verkäufer ist das vielleicht relativ egal, Hauptsache der Verkaufspreis stimmt. Auf Seiten der anderen Eigentümer besteht allerdings ein berechtigtes Interesse, die absehbaren Störungen des Hausfriedens abzuwenden, indem sie den wirksamen Verkauf Ihrer Eigentumswohnung an diesen Interessenten verhindern. Dafür gibt es die Veräußerungsbeschränkung – § 12 WEG.
Die Grenzen des Mitspracherechts
Allerdings gilt ein Mitspracherecht Ihrer Nachbarn erstens nicht uneingeschränkt und zweitens nur dann, wenn es auch in der Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft schriftlich festgehalten wurde. Zusätzlich muss die Vereinbarung auch noch im Grundbuch eingetragen sein. Falls Sie Grund zu der Annahme haben, dass Ihr Kaufinteressent aus irgendeinem Grund bei den Nachbarn nicht gut ankommt, sollten Sie also zunächst nachsehen, ob in der Gemeinschaftsordnung überhaupt ein Zustimmungsvorbehalt erwähnt wird. Ist dies der Fall, könnte es hilfreich sein, rechtlichen Rat einzuholen. Denn im schlimmsten Fall kann ein Kaufvertrag sogar im Nachhinein unwirksam werden, wenn sich herausstellt, dass die Zustimmung der anderen Eigentümer bei Vertragsabschluss nicht vorlag. Rechtzeitig mit Ihren Nachbarn zu reden und um deren Zustimmung für Ihren Käufer zu werben, ist natürlich auch eine sinnvolle Strategie. Im Übrigen kommt es auch nicht auf die Meinung eines einzelnen Eigentümers an, dem vielleicht jeder Kaufinteressent verdächtig erscheint und der sich von jedem Kind, das durchs Treppenhaus läuft, schon in seiner Ruhe gestört fühlt. Um Ihren Wohnungsverkauf zu vereiteln, muss schon die Mehrheit der WEG-Mitglieder den Vorbehalten zustimmen. Darüber hinaus muss ein triftiger Grund für eine Ablehnung gegeben sein, wie etwa in unserem oben ausgeführten Beispiel.
Noch ein Tipp zum Schluss: Verkaufen Sie Ihre Wohnung mit einem professionellen Makler! Dieser hat bei Immobilientransaktionen stets auch alle relevanten Rechtsfragen im Blick und wird bei der Auswahl des Käufers von vornherein nur seriöse Interessenten in Betracht ziehen. So sorgt er dafür, dass sowohl die Eigentümergemeinschaft mit dem neuen Nachbarn zufrieden ist, als auch Sie mit Ihrem Verkaufserlös.
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